Curtea de Apel Cluj desființează justiția și urbanismul bistrițean. Gata cu autorizațiile de construcții semnate cu obiecții de legalitate/înscrisuri. Urmează despăgubiri?

Data:

În ședința din 15 martie 2024 Curtea de Apel Cluj s-a pronunțat într-o speță foarte importantă în materia “urbanismului cu dublă măsură” care se practică la Primăria Municipiului Bistrița. Pe rol a fost soluţionarea recursurilor declarate de reclamanta Happy Home Real Estate SRL  şi pârâtul arhitectul şef al municipiului Bistriţa împotriva sentinţei civile nr. 144 din data de 05.05.2023 pronunţată în dosarul nr. 2695/112/2022 al Tribunalului Bistriţa-Năsăud, în contradictoriu cu pârâţii Primarul Municipiului Bistriţa şi Secretarul Municipiului Bistriţa, având ca obiect obligare emitere act administrativ.

            Am anunțat încă din 15 martie că secretarul Floare Gaftone a pierdut acest proces și are de plătit cheltuieli de judecată de 30 mii de lei, acum s-a publicat motivarea și am văzut efectiv ce se întâmplă în spatele ușilor închise unde se decid destinele dezvoltărilor imobiliare din Bistrița.

Hotărârea este foarte interesantă și vom prezenta pasaje care relevă cât de defect este urbanismul la Bistrița, cum se dau autorizații în funcție de cel care cere, pentru unii se dau pentru alții se amână sau sunt semnate cu obiecții (adică nelegale). Mai mult, instanța a remarcat și traseul prelungit al actelor dar și faptul că s-a refuzat primirea de răspunsuri, dezvoltatorul fiind obligat să depună tot felul de acte care nu erau necesare.

În motivare Curtea de Apel desființează și sentința dată de Tribunalul Bistrița-Năsăud care de fapt a căzut în plasa actelor prezentate de secretarul Floare Gaftone. Esența procesului până la urmă a stat în avizul AQUABIS privind rețelele de apă și canalizare, o formalitate, în care se spune că nu sunt rețele pe amplasament (tocmai ca la începerea construcției să nu fie distruse). De aici, secretarul Floare Gaftone a refuzat semnarea autorizațiilor și le-a cerut un aviz de branșare sau de racordare de la operatorul de apă.

Redăm mai jos pasajele mai interesante din DECIZIA CIVILĂ NR. 317/2024 (Dosar nr. 2695/112/2022).

Avizul AQUABIS pentru trei blocuri a fost elementul central în dosarul Happy Home. Secretarul Floare Gaftone a cerut un alt aviz decât cel prevăzut de lege, a pus obiecții nelegale și a refuzat emiterea autorizațiilor de construcție, totul abuziv și cu depășirea competențelor, o spune Curtea de Apel Cluj.

Inclusiv după ce s-a realizat extinderea relelelor de apă și canalizare în zonă, Gaftone a refuzat să semneze autorizațiile pentru Happy Home dar le-a semnat pe ale altor dezvoltatori.

Instanța de la Cluj scrie că scopul avizului de amplasament este altul decât analiza făcută de instanţa de fond. „Avizul de amplasament pentru lucrări de construire nu se referă la racordarea şi branşarea la utilităţile de apă-canal ci el trebuie emis în scopul construirii celor trei imobile cu destinaţia de locuinţe colective, să cuprinsă sau nu menţiunea că pe amplasamentul propus nu există reţele de apă canal. Dacă pe amplasamentul propus nu există reţele de apă-canal, atunci nu sunt necesare nici măsuri de protecţie.  Avizul trebuie să stabilească că soluţiile tehnice pentru alimentarea cu apă şi evacuarea apelor uzate se vor aproba de comisia tehnică din cadrul  Aquabis SA. Şi sub acest aspect există la dosar confirmări multiple, adresa 3231/17.02.2022 şi adresa nr. 4573/27.02.2023, corespondenţă cunoscută şi existentă la dosarul de autorizare şi ignorată cu rea credinţă de către intimatul Secretarul general al Municipiul Bistriţa. Avizul de amplasament trebuia să includă planul de situaţie cu reţelele de apă-canal din zonă şi menţiunea valabilităţii avizului pe toată perioada de implementare a investiţiei. Nicio altă condiţie decât cele bifate pe deplin de avizul de amplasament 17334 nu poate să fie  pusă în discuţie şi nu avea nicio relevanţă discuţia  făcută de instanţa de fond pornind de la o jurisprudenţă inaplicabilă şi care viza alte chestiuni de fapt şi alte chestiuni de drept.

Pentru a puncta esenţa caracterului nelegal şi neîntemeiat al considerentelor instanţei de fond susţine că toată argumentarea primei instanţe porneşte de la pretinsa aplicabilitate a Ordinului nr. 88/2007,  concluzând că autorizarea executării lucrărilor de extindere pentru alimentări cu apă, inclusiv a branşamentelor de apă, poate fi permisă doar pe baza avizului definitiv al operatorului, nefiind suficient un aviz de principiu condiţionat.  Aşa cum a arătat în mod expres instanţa de fond (Tribunalul BN), aceasta a analizat altceva, respectiv condiţiile de autorizarea executării lucrărilor de extindere pentru alimentări cu apă, inclusiv a branşamentelor, chestiune care nu are legătură cu prezentul dosar pentru că, pe de o parte extinderea pentru alimentării cu apă s-a realizat într-o procedură distinctă, girată inclusiv de Secretarul general al Municipiul Bistriţa, care a semnat fără nico obiecţie acea autorizaţie de construire pentru extinderea alimentării cu apă.

 În prima jumătate a anului 2022 a fost depusă cererea de autorizare a lucrărilor de extindere a alimentării cu apă, de care să beneficieze inclusiv proiectului imobiliar propus de reclamanta-recurentă. Extinderea  alimentării cu apă a fost realizată, a fost recepţionată şi predată  Aquabis SA şi în prezent este publică. Pretinsa alimentare cu apă autorizată a fost considerată în perioada februarie –aprilie 2022 ca fiind insuficientă ca şi capacitate pentru proiectul imobiliar de care se discută în speţă, iar câteva luni mai târziu Secretarul general al Municipiul Bistriţa a semnat fără obiecţii de legalitate alte  autorizaţii de construire imobile de locuinţe colective, care urmau să fie alimentate cu apă din acelaşi sistem. Acest aspect nu denotă doar practica administrativă neunitară ci şi abuzul de drept al autorităţii. Nu se poate impune acestui beneficiar condiţii care nu sunt stabilite de lege pentru autorizarea lucrărilor de construire, respective condiţii aferente unor etape ulterioare.

  Aquabis SA a arătat că nu se poate emite aviz pentru etapa ulterioară a autorizării branşamentelor în lipsa autorizaţiei pentru lucrările de construire.  Sunt două etape diferite, distincte. Recurentei-reclamante i s-au solicitat, pentru etapa de autorizare a lucrărilor de construire a imobilelor locuinţe colective, avize necesare pentru o etapă ulterioară, atât de către intimatul Secretarul General al Municipiul Bistriţa cât şi de către instanţa de fond, în baza unui raţionament eronat şi nefundamentat. S-a făcut referire la prevederi legale care vizau o altă procedură, respectiv autorizarea executării lucrărilor de extindere pentru alimentări cu apă, făcută şi recepţionată separat, şi executarea lucrărilor de branşamente cu apă, care urmează să fie executată într-o etapă ulterioară, după obţinerea autorizaţiilor de construire.”

Dubla măsură identificată și de instanță, după ce imobiliarii bistrițeni reclamau demult această practică:

Nu se poate pretinde unui singur beneficiar condiţii sporite faţă de cele prevăzute de lege şi faţă de cele solicitate oricărui alt beneficiar. La cererea de recurs  Happy Home a anexat o corespondenţă cu Primăria Municipiului Bistriţa, prin care a solicitat să i se comunice în ce măsură în baza aceluiaşi tip de aviz de amplasament s-au emis în aceeaşi perioadă relevantă (anii 2022-2023) autorizaţii de construire şi dacă Secretarul a semnat fără obiecţii de legalitate acele autorizaţii. Răspunsul a fost în sens afirmativ, că în baza aceluiaşi tip de aviz de principiu condiţionat au fost emise autorizaţii de construire pentru proiecte similare, fără nicio condiţionare sau obiecţii de legalitate.

Faptul că în prezentul dosar Secretarul general al municipiului Bistriţa a înţeles să se opună, în ciuda oricăror dovezi suplimentare aduse şi a oricăror conformităţi din partea tuturor entităţilor competente să semneze fără obiecţii de legalitate, nu este o chestiune legală care ar fi trebuit să fie girată în această manieră de către instanţa de fond. 

Sentinţa (n.n. de la Bistrița) este o înşiruire incoerentă de argumente tocmai pentru că nu există în mod real, faţă de argumentele invocate de către părţi şi probele existente la dosar, motive de drept şi de fapt care să justifice soluţia dată. Pentru a respinge acţiunea introductivă în speţă s-a reţinut că nu ar fi fost respectate prevederi legale, care nici măcar nu sunt incidente.

Autorizațiile de construcție cu obiecții nu sunt legale. Ori semnezi, ori nu semnezi. Instanța identifică abuzul și depășirea competențelor

  Instanţa de la Cluj a constatat nulitatea autorizaţiilor de construire de care intimaţii înţeleg să se prevaleze în continuare, pornind de la ideea că raportat la prevederile legale exprese şi la principiul legalităţii, care guvernează autorizarea lucrărilor de construire, nu se poate adăuga la condiţiile prevăzute de lege şi nu pot fi modificate condiţiile de autorizare. Deşi Secretarul neagă conduita avută şi mai ales efectele conduitei sale, premisa de la care se porneşte este că autorizaţiilor de construire, pretins semnate în luna aprilie, le-au fost anexate obiecţii de legalitate, secretarul menţionând în mod expres că acele autorizaţii sunt semnate cu obiecţii anexate.

În sine „această conduită de a anexa unei autorizaţii de construire înscrisuri neprevăzute de lege este una abuzivă şi determină în mod automat nelegalitatea actului administrativ pretins emis. Pe lângă acest aspect, trebuie avută în vedere şi valenţa ce trebuie dată unei semnături date cu obiecţii de legalitate. Semnătura dată cu obiecţii de legalitate nu există. Legea prevede că semnătura conjunctă a tuturor celor trei semnatari este necesară, sub sancţiunea nulităţii expres. Atât timp cât secretarul a înţeles să semneze cu obiecţii de legalitate acele autorizaţii de construire, fie se consideră că este un act administrativ inexistent fie se constată nulitatea acestuia, din moment ce legea prevede nulitatea expresă pentru lipsa semnăturii.

           Alternativele pe care Secretarul Municipiului Bistriţa le avea la îndemână erau doar în număr de 2: a  semna, asumându-şi responsabilitatea sau a nu semna, putând să-şi exprime în scris motivele refuzului, sub forma unor obiecţii, prin valorificarea dispoziţiilor art.240 cu trimitere la art.490 Cod administrativ, neexistând varianta de semnare a actelor cu obiecţiuni.

          În condițiile în care în soluționarea cererilor formulate de către reclamantă nu s-a ajuns la emiterea autorizațiilor de construire, singura concluzie care se poate trage pe baza situației de fapt mai sus expuse și a dispozițiilor art. 1, 2 din Legea 554/2004 este aceea că există un refuz de emitere a autorizațiilor de construire, urmând a se verifica dacă refuzul este potrivit art 2 alin 1 litera i din Legea 554/2004 justificat sau nu.

          Un prim aspect ce se impunea a fi lămurit în analiza acestui refuz constă în stabilirea depăsirii atribuţiilor/competenţelor ce revin secretarului unui municipiu, în concret dacă prin obiecţiunile formulate Secretarul municipiului Bistriţa şi-a depăşit competenţa /atribuţiile stabilite în sarcina sa potrivit dispoziţiilor legale.

          Verificarea D.T.A.C. din perspectivă pur tehnică nu intră în atribuţiile secretarului, care nu are cunoştinţe de specialitate şi nici expertiza necesară, această competenţă revenind într-adevăr aparatului de specialitate al primarului, prin structura de specialitate în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului şi executării lucrărilor de construcţii, condusă de arhitectul-şef şi având în componenţă personal cu pregătire adecvată în domeniile urbanismului, arhitecturii şi construcţiilor, constituită conform art.5^1 din Legea nr.554/2004.

Dacă nu se constată nulitatea autorizaţiilor, oricum temeinicia acţiunii trebuie reţinută din perspectiva refuzului nejustificat de emitere a autorizaţiilor de construire solicitate, pentru că beneficiarul a dovedit că sunt îndeplinite toate condiţiile de autorizare.

În ciuda numeroaselor neclarităţi evocate de către secretar, reclamanta a dovedit pentru fiecare punct în parte că existau documentele la dosarul de autorizare, din care rezulta îndeplinirea respectivelor condiţii. De fapt neclarităţile sau obiecţiile de legalitate reclamante de către secretar au fost rezultatul unei analize făcute de un organ necompetent pentru că compartimentul care trebuia să analizeze din punct de vedere tehnic era Compartimentul de urbanism iar semnătura Arhitectului şef, care confirma îndeplinirea tuturor condiţiilor tehnice pentru emiterea autorizaţiilor de construire, confirmă faptul că beneficiarul era îndreptăţit să obţină aceste acte administrative. Conduita tuturor părţilor din speţă, şi inclusiv traseul autorizaţiilor, faptul că s-au plimbat între semnatarii legali, confirmă că în speţă cererile de emitere a autorizaţiilor au fost în mod nelegal nesoluţionate şi că în mod abuziv nu au fost emise actele administrative necesare. 

Această acțiune a fost realizată în civil pentru deblocarea situației și obținerea autorizațiilor de către Happy Home Real Estate SRL dar dezvoltatorul poate solicita despăgubiri imense pentru tergiversarea unui astfel de proiect imobiliar.

Ion Lucian Petraș
Ion Lucian Petrașhttps://saptamana.online/
jurnalist, free-lancer, blogger

Share post:

Subscribe

spot_imgspot_img
spot_imgspot_img

Popular

Citește mai mult

Finanțări de maxim 200 de mii de euro destinați operatorilor din stațiunile balneare și balneoclimatice

Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului (MEAT) a lansat joi,...

ADI DEȘEURI: Miercuri 29 mai se ridică publea galbenă numai în cartierul Unirea din Bistrița

”IMPORTANT!MIERCURI 29 MAI 2024 se colectează PUBELA GALBENĂ în...

Miercuri 29 mai este convocată ședința ordinară de Consiliu Local. Ce se dezbate?

Ședință ordinară a Consiliului local al municipiului BistrițaSe convoacă...

Curs gratuit de formare al arbitrilor de handbal la Bistrița

Asociația Județeană de handbal BN anunță organizarea unui curs...