Noul Cod al Urbanismului: case fără autorizație de construcție clasică la sate. Bistrița-Năsăud riscă haos urbanistic și construcții în zone inundabile.

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor schimbă radical regulile pentru mediul rural: anumite case de până la 150 de metri pătrați vor putea fi construite fără autorizația clasică de construire, pe baza unei notificări depuse la primărie și a unui proiect tehnic. Simplificarea poate reduce birocrația, dar pentru un județ predominant rural și montan precum Bistrița-Năsăud poate produce și efectul invers: construcții greu de controlat, dezvoltare haotică și, în cel mai grav scenariu, apariția unor locuințe în zone expuse inundațiilor, viiturilor sau alunecărilor de teren.

Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august și a intrat în vigoare la 25 august 2026. Una dintre cele mai importante schimbări privește construirea locuințelor în mediul rural, unde se vor putea edifica locuințe de până la 150 mp fără autorizație de construcție. Pentru Bistrița-Năsăud, unde cea mai mare parte a localităților sunt rurale, această modificare poate avea consecințe mult mai importante decât într-un mare oraș.

Case de până la 150 mp la țară, fără autorizația clasică de construire

Noul Cod introduce o procedură simplificată pentru anumite locuințe unifamiliale din mediul rural. În locul circuitului clasic al autorizației de construire, proprietarul poate utiliza procedura notificării primăriei, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.

Este vorba, în esență, despre o locuință unifamilială amplasată în intravilanul rural, pe lot propriu, de maximum 150 mp suprafață construită desfășurată, pentru regimul prevăzut de Cod. Procedura simplificată prevede faptul că rămâne obligatoriu proiectul tehnic, iar construcția trebuie să respecte regulamentele de urbanism aplicabile terenului. Sursele de specialitate care au analizat articolele 294-298 ale noului Cod arată că notificarea este însoțită de documentație tehnică, iar administrația are un termen în care poate solicita clarificări sau respinge motivat proiectul.

Pentru Bistrița-Năsăud, schimbarea este uriașă

Bistrița-Năsăud nu este un județ dominat de mari aglomerări urbane, ci de comune, sate și localități dezvoltate de-a lungul văilor. Valea Someșului Mare, Valea Bârgăului, Valea Șieului și numeroasele văi secundare au concentrat istoric locuințele aproape de cursurile de apă.

În același timp, presiunea pentru construcții noi se mută tot mai mult spre marginea satelor, spre terenuri agricole introduse în intravilan, spre versanți și spre zone atractive turistic.

Exact aici procedura simplificată poate deveni o problemă dacă este interpretată de populație ca un „liber la construit” și dacă primăriile nu sunt suficient de vigilente când dau liber la construit. Riscul cel mai mare este ca, într-o administrație locală cu personal puțin, documentații urbanistice vechi, hărți de risc insuficient utilizate și controale slabe, notificarea să ajungă să fie tratată ca o simplă hârtie depusă la registratură.

Codul spune clar: primăriile trebuie să știe unde sunt zonele de risc

Paradoxal, noul Cod conține și instrumentele prin care asemenea situații ar trebui împiedicate. Articolul 158 prevede delimitarea zonelor de risc natural și antropic pe baza unor studii și hărți de risc.

Mai important, autoritățile locale sunt obligate să delimiteze terenurile expuse și să interzică anumite tipuri de construcții acolo unde acestea ar putea crește riscul pentru viața oamenilor sau să stabilească explicit condițiile în care se poate construi.

Primăriile din Bistrița-Năsăud vor trebui să știe, înainte să accepte o notificare, dacă parcela respectivă se află într-o zonă inundabilă, pe un traseu de scurgere a torenților, într-o zonă predispusă alunecărilor sau într-o arie cu alte restricții.

Dacă aceste informații nu sunt actualizate și digitalizate, simplificarea administrativă riscă să se transforme în haos urbanistic.

Hărțile de inundații există. Întrebarea este dacă vor fi folosite la fiecare notificare

Administrația Națională „Apele Române” dispune de hărți de hazard și risc la inundații. Acestea nu arată doar dacă un teren poate fi inundat, ci, pentru diferite scenarii, extinderea apei și inclusiv adâncimea estimată a acesteia. Hărțile sunt concepute tocmai ca instrument pentru managementul riscului și pentru deciziile privind dezvoltarea teritoriului.

De la intrare în vigoare a noului COD Urbanistic General, ne putem întreba: va verifica fiecare primărie din Bistrița-Năsăud poziția exactă a viitoarei case pe harta de hazard înainte ca notificarea să producă efecte?

Pentru că, dacă acest filtru nu funcționează, o procedură creată pentru reducerea birocrației poate permite apariția rapidă a unor construcții în locuri în care nu ar trebui să existe.

O casă într-o zonă inundabilă poate deveni pericol public

Problema nu este doar a celui care construiește. Argumentul „este terenul meu și îmi asum riscul” funcționează până în momentul în care vine viitura. O casă, un gard de beton, o platformă, un zid de sprijin sau o umplutură de teren pot modifica traseul apei și o pot devia către gospodăriile vecine. Un podeț subdimensionat poate bloca aluviunile. O anexă, un rezervor, un autoturism sau materiale de construcție luate de ape pot deveni pericole pentru proprietățile aflate în aval.

Iar dacă locuința este ocupată, „riscul privat” devine instantaneu unul public: pompierii trebuie să evacueze oamenii, drumurile trebuie deblocate, utilitățile refăcute, iar pagubele ajung în final să fie suportate și de comunitate.

De aceea, o construcție amplasată greșit într-o zonă inundabilă nu este doar o problemă urbanistică. Poate deveni pericol public.

Primăriile mici primesc responsabilități mai mari, nu mai mici

Simplificarea procedurii nu înseamnă simplificarea responsabilității administrației. Primăria trebuie să știe rapid dacă terenul respectă PUG-ul, dacă este în intravilan, dacă există restricții, dacă se află într-o zonă de risc, dacă sunt respectate retragerile și dacă proiectul se încadrează în regulile locale. Noul Cod impune termene și obligații, dar nu aduce automat oameni suplimentari, specialiști, calculatoare performante sau baze de date GIS administrațiilor locale.

O primărie cu unul sau doi oameni care se ocupă de urbanism va trebui să filtreze rapid proiecte pentru terenuri uneori aflate în zone fără cadastru complet, cu documentații urbanistice vechi și cu informații despre riscuri dispersate între mai multe instituții.

Ce ar trebui făcut în Bistrița-Năsăud înainte să înceapă valul de notificări

Aplicarea noului Cod ar trebui însoțită de o măsură simplă: suprapunerea cadastrală a intravilanului fiecărei localități peste hărțile de risc la inundații, alunecări de teren și celelalte zone cu restricții de construire. Noul Cod al Urbanismului pornește de la o idee legitimă: pentru o casă mică într-un sat nu ar trebui să fie necesare luni întregi de plimbat documente între instituții. Dar eliminarea birocrației trebuie înlocuită cu planificare urbanistică bună și control tehnic real. Iar dacă noul sistem va fi aplicat fără hărți de risc actualizate, fără control și fără administrații locale capabile să filtreze notificările, „simplificarea” ar putea lăsa Bistrița-Năsăud cu problema urbanistică a următoarelor decenii și cu pericole publice iminente.